宝能城花园拍卖一手现房的税费问题有了答案

宝能城花园拍卖一手现房的税费问题有了答案

深圳周争锋律师

就深圳宝能城有限公司房产的拍卖，春节刚过，我就接受了部分媒体的采访，当时对媒体回答需要注意两个问题。第一个就是房产的过户问题。第二个问题就是竞买人依据公告承担的税费问题。

当时回答记者采访的时候，不知道他是一手现房。现在拍卖公告出来以后，这是一个一手现房，开发商已经办理了所有权首次登记，现在是毛坯状态，没有承租人，执行法院也在拍卖公告中明确法院负责清场。因此过户和交付房产的风险暂不用考虑。

那么下来就关注一个税费的问题。上次大家一起关注拍卖一手现房的税费的问题，还是恒裕滨城二期那个房子的拍卖，究竟最终承担多少税费，到现在也不知道。

但是恒裕滨城二期那个房产特殊的地方在于，那个案件是刑事裁判涉财产部分执行程序，开发商并不是直接被执行人，和本次宝能城有限公司名下房产的拍卖还有明显的区别。

今天我找到了一个被执行人是开发商的案例。该案的情况和本次拍卖的情况基本一致，开发商也办理所有权首次登记。拍卖公告也明确是买卖双方就本次交易产生的税费由竞买人承担。竞买人竞买成功以后认为税费太高，认为应该按照二手房的交易纳税，不应该按照一手房的标准纳税，替开发商缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、印花税、土地增值税，从而引发的以税务局为被告的行政案件。

虽然说，世上没有两片完全相同的树叶，但是该案南平市建阳区税务局的复函和法院的说理，对本次宝能城有限公司一手现房的拍卖有参考意义。

希望该案能终结对本次拍卖税费问题的争议，执行法院拍卖登记在开发商名下的一手现房，开发商作为销售者也有纳税的义务，下面案例中南平市建阳区税务局答复称须缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、印花税、土地增值税。

依据本次拍卖公告的内容，竞买人承担的不只是契税，开发商在本次交易的税费也由竞买人承担。

附案例（2020）闽0781行初43号的重点部分，其他删除。

还查明，2020年9月15日，国家税务总局南平市建阳税务局第一税务分局出具给原告的回复函，内容：“你们于2020年9月4日来我局反映的法院拍卖房产交税问题，现回复如下：你们通过法院拍卖取得的房产为开发企业商品房首次登记，权属未发生转移，属于增量房（即一手房），按增量房办理相关税费手续。”

再查明，2020年10月16日，国家税务总局南平市建阳区税务局出具给原告的复函，内容：“你们于2020年9月17日来我单位，反映南平市建阳区××街道××路××号××幢××室房产问题。现回复如下：

一、我单位于9月21日向建阳区不动产登记中心去函，请其协助核查该5套房产。经建阳区不动产登记中心核查，该5套房产属于首次登记。该5套房产涉及以下税费：

1.增值税：房地产开发经营企业销售自行开发的房地产项目按《财政部国家务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）第一条规定执行。

2.城建税、教育费附加、地方教育附加随同增值税一并征免。

3.企业所得税：房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率按以下规则确定……开发项目位于除福州市城区以外的其他地方的，计税毛利率为10%（国家税务局总局福建省税务局2019年4号公告）;房地产开发经营企业销售完工开发产品的企业所得税按应纳税所得额乘以25%税率计算。

4.印花税自2008年11月1日起，对个人购买住房暂免征收印花税。房地产企业销售不动产应缴纳产权转移书据印花税。

5.土地增值税：关于土地增值税预征率问题（一）除保障性住房实行零预征率外，各地不同房地产预征率如下：普通住房2%;非普通住房，福州市4%，其他设区市3%。（国家税务局总局福建省税务局2018年21号公告）

6.契税：2016年2月22日起，（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方来及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（二）个人购买住房不符合减免税规定的，应按3%征收契税。”

一审法院认为 

本院认为，

一、本案涉案房产究竟是否属于二次销售的问题。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”

从上述规定来看，首次登记是开发商出售房产必要的前提条件，海祥房地产（建阳）有限公司亦依法办理了涉案房产的首次登记。但原告通过拍卖所得的涉案房产是否属于二次销售还是要看海祥房地产（建阳）有限公司名下的涉案房产在拍卖前是否已经发生过不动产权属的转移行为。

本案原告并未提供证据证明海祥房地产（建阳）有限公司的涉案房产在拍卖前已经发生了产权变更登记手续，亦未提供证据证明涉案房产虽未发生产权变更登记，但已经有他人通过合同登记备案，取得了对未来涉案房产所有权转移的期待权。

福建省福州市台江区人民法院亦是基于涉案房产首次登记在海祥房地产（建阳）有限公司名下而进行拍卖的，且在此期间，也没有任何人对涉案房产的权属提出过争议，故本案涉案房产属于首次登记，原告主张是二次销售，应撤销被告2020年9月15日及2020年10月16日作出《回复函》及《复函》中的首次登记的内容的诉请，本院不予支持。

二、关于被告是否要求原告承担企业所得税的问题。原告对被告于2020年10月16日作出的《复函》中第二项内容的企业所得税提出异议，认为即便是一次销售，企业所得税亦应是由开发商负担，而不应该由作为买受人的原告负担。

本院认为，被告在该复函第二项内容中明确为“涉案房屋涉及的税费项目”，并对企业所得税表述为：房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率按以下规则确定……开发项目位于除福州市城区以外的其他地方的，计税毛利率为10%（国家税务局总局福建省税务局2019年4号公告）；房地产开发经营企业销售完工开发产品的企业所得税按应纳税所得额乘以25%税率计算。”我国税收管理方面的法律法规对于税种、税率、税额等进行了强制性的规定，也对各种税费的征收明确规定了纳税义务人。

但在本案复函中，被告仅回复原告涉案房屋涉及税费的项目，并未确定该费用由谁负担。故原告认为被告要求原告应承担企业所得税，应撤销被告复函中的第二项内容的诉讼请求，本院不予支持。